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Bamberg, 18.05.2021 – Viele Wirtschaftsinstitute bescheinigen dem Marktsegment Wohnen trotz Corona-Krise große Stabilität und gute Wachstumsaussichten. Regierung und Politik hingegen wollen den Markt massiv regulieren. Die GroKo verabschiedete am 7. Mai das »Baulandmobilisierungsgesetz«, um »spekulative Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern[1]«. Experten zufolge ist diese Regelung kontraproduktiv, weil sie die Wohnungsknappheit noch verschärft und gerade Kleinanleger benachteiligt. So fordert der auf Immobilienentwicklungen spezialisierte PROJECT Unternehmensverbund mehr Rückenwind für die Immobilienwirtschaft und zeigt auf, wie der Bau bezahlbarer Wohnungen gelingen kann.

Die kontinuierlichen Preissteigerungen sorgen zum einen bei Immobilieninvestoren für stabile Portfolios, nähren jedoch zum anderen auf der Seite der Wohnungsmieter und -käufer die Sorge, dass Wohneigentum in Zukunft für ein breites Publikum nicht mehr bezahlbar sein wird. Vor den Bundestagswahlen überschlagen sich die Vorschläge daher öffentlichkeitswirksam: Kaum ist der Berliner Mietendeckel vom Tisch, fordern manche Politiker bundesweite Mietbremsen. Dabei legen erste Auswertungen wie die vom Immobilienportal Immoscout nahe, dass das Ende des Mietendeckels den Berliner Wohnungsmarkt positiv beeinflusst und das Mietwohnungsangebot im zuvor Mietendeckel-relevanten Segment seit dem Urteil um 8,6 Prozent zugenommen hat. Die Angebotsmieten seien zudem leicht angestiegen.[2]

»Neues Gesetz erschwert den Weg zu Wohneigentum«
In diese Gemengelage tritt das gerade von der Bundesregierung verabschiedete Baulandmobilisierungsgesetz – laut SPD ein faktisches Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen – in Kraft. Laut Regierungserklärung berücksichtigt die Regelung die Interessen der Mieter vor Verdrängung und die Interessen von Eigentümern und Kleineigentümern gleichermaßen, da sie »in der Regel erst bei Gebäuden von mehr als fünf Wohnungen« greife.

Der Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hält dagegen. Ihm geht das Gesetz »zu Lasten von Kleinanlegern, aber auch der Selbstnutzer, denn für diese werde die Suche nach einer Wohnung in der Stadt noch schwerer.« Darüber hinaus bemängelt er, dass viele Regelungen eher die Bürokratie erhöhen und es so keinen Schub beim Bauland geben wird. Denn in vielen Fällen könne die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in angespannten Märkten untersagt werden, der Weg zu Wohneigentum werde weiter versperrt. Das Gesetz verbiete Umwandlungen vor allem in kleineren Gebäuden. Erfahrungen zeigten jedoch, dass Kapitalanleger moderater bei Mieterhöhungen und Modernisierungen als größere Investoren vorgehen. Es sei daher fraglich, ob Mieter so besser geschützt werden.[3]

Senkung der Kauferwerbsnebenkosten
Ähnlich hart geht IVD-Vorstand Jürgen Schick mit dem Gesetz ins Gericht[4]. Nur sehr wenige umgewandelte Wohnungen würden für die Selbstnutzung erworben, das liege auch an den langen Kündigungssperrfristen, unterm Strich sei der Schutz von Bestandsmietern auch ohne Umwandlungsverbot heute schon gegeben. Er fordert »statt überbordender Regulierung bauinvestive Mittel dort, wo tatsächlich gebaut wird.«

»Das Baulandmobilisierungsgesetz konterkariert die Bemühungen, den nötigen Freiraum für Investitionen im Wohnungsmarkt zu schaffen. Wenn das Angebot jetzt aufgrund des Umwandlungsverbotes von Bestandswohnungen weiter verknappt wird, wirkt sich das preistreibend auf Neubauten und damit auch auf die Mieten aus«, warnt Markus Schürmann, Vorstand der PROJECT Beteiligungen AG. »Effiziente und schnell umzusetzende Maßnahmen, die den Wohungsbau begünstigen, liegen in der Senkung der Kauferwerbsnebenkosten, insbesondere der Reduzierung von Grunderwerbsteuer und Notarkosten«, so Schürmann.

Langatmige Planungs- und Genehmigungsverfahren optimieren
»Das Baulandmobilisierungsgesetz wird das Problem des niedrigen Wohnraumangebots unserer Ansicht nach nicht lösen. Hier schließen wir uns der Einschätzung des BFW Bayern an«, erklärt Michael Weniger, Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG. »Unser Anliegen ist es, Wohnraum zu schaffen. Nur so können wir der Wohnungsknappheit entgegenwirken. Dafür ist es allerdings notwendig, dass mehr Bauland zur Verfügung steht und die aktuell langatmigen Planungs- und Genehmigungsverfahren optimiert werden.«

Um möglichst vielen Menschen den Wunsch nach Wohnungseigentum zu erfüllen, setzt PROJECT Immobilien außerdem auf eine nachhaltige und effiziente Planung. Die ohnehin schon knapp verfügbaren Baugrundstücke werden optimal genutzt. Gut durchdachte Grundrisse sorgen für wenig verlorene Fläche. So lassen sich großzügige Wohnlösungen und eine Reduzierung des Flächenverbrauchs kombinieren.

Quelle: PROJECT (PM vom 18.05.2021)