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Frankfurt, 14.10.2020 – Die gesamte Region EMEA stand im dritten Quartal unter dem Einfluss von Corona und deren Auswirkungen auf Politik, Gesellschaft und Wirtschaft. Zunächst erlebten die Märkte mit der Lockerung von Anti-Corona-Maßnahmen zwar eine Belebung des BIP mit ersten Anzeichen einer Erholung im Mai und Juni. Aber die Hoffnung auf eine schnelle Erholung wurde durch erneute Reisebeschränkungen und Verordnung von sozialer Distanz in unterschiedlichen Bereichen konterkariert. Anzeichen einer zweiten Infektionswelle traten im Spätsommer und aktuell verstärkt im Herbst in ganz Europa auf. Lokale Lockdowns oder starke Beschränkungen statt nationaler Sanktionen haben den wirtschaftlichen Leidensdruck zwar verringert, aber bei weitem nicht ausgeräumt. Staatliche Unterstützungsprogramme greifen weiterhin unterschiedlich stark. Weitere Reaktionen sollten nicht ausgeschlossen werden, da die Anzeichen wirtschaftlichen Schadens mit Unternehmensinsolvenzen und der Verlust von Arbeitsplätzen zunehmen.

Büro-Mietpreisindex erstmals seit 2015 im Minus

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* ist im dritten Quartal 2020 zum ersten Mal seit 2015 gesunken: 0,3 Prozent lag er im Minus gegenüber dem vorangegangenen Quartal. Mit Moskau (-6,7 % gegenüber Vorquartal) und Stockholm (-1,9 %) verzeichneten dabei zwei Märkte einen Rückgang der Spitzenmieten. Als einzige Märkte mit einem geringfügigen Zuwachs gegenüber dem Vorquartal können Paris (+ 1,1 %) und Edinburgh (+1,4 %) punkten. Alle anderen analysierten 20 Indexmärkte blieben stabil.

Für den aktuellen jährlichen Mietpreiszuwachs der 24 Indexmärkte wurde ein Plus von 1,8 Prozent bilanziert.

„Es ist trotz Covid-19 eher unwahrscheinlich, dass sich die europäischen Spitzenmieten in besten Lagen und Top-Objekte generell stark nach unten bewegen. Erwartet werden 2020 in einigen Städten Rückgänge im niedrigen einstelligen Bereich. Wahrscheinlicher sind als Reaktion auf die wirtschaftlich angespannte Situation und die allgemeine Unsicherheit das Gewähren großzügigerer Incentives“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.

Deutlicher Umsatzrückgang für 2020 erwartet

Zwar hat die Vermietungsnachfrage gegen Ende des dritten Quartals langsam angezogen, dennoch muss für den europäischen Büroflächenumsatz in den Monaten Juli bis Ende September mit rund 1,7 Mio. m² im Jahresvergleich ein Rückgang von 50 Prozent konstatiert werden. Ein Großteil der Flächen konzentrierte sich auf das kleinflächige Segment unter 1.000 m². Anmietungen über 5.000 m² waren Ausnahmen.

Kein Markt unter den 24 Index-Märkten konnte im dritten Quartal ein Plus im Jahresvergleich verzeichnen. Fast alle Märkte zeigten zweistellige Rückgänge. Frankfurt ist mit einem Rückgang von minus acht Prozent die einzige Stadt im einstelligen Minusbereich.

Kumuliert ergibt sich für das Dreivierteljahr ein Umsatz auf den analysierten 24 Index-Märkten von rund 5,9 Mio. m², entsprechend einem Rückgang von 42 Prozent im Jahresvergleich, der Fünf- und Zehnjahresschnitt ist um 30 bzw. 35 Prozent unterschritten. „In vielen Unternehmen regiert der Rotstift und geplante Umzüge oder Expansionen stehen erst einmal nicht mehr zur Debatte. Last but not least ist auch die Frage der richtigen Balance zwischen benötigter Bürofläche vor Ort und dem flexiblen Arbeiten der Mitarbeiter aktuell noch unbeantwortet“, so Hela Hinrichs

Es wird erwartet, dass Umsatzzahlen auf absehbare Zeit verhalten bleiben. Einer zunächst erwarteten Wiederbelebung im vierten Quartal dürfte der jüngste Anstieg der Covid-19-Fallzahlen entgegenstehen. JLL prognostiziert für 2020 ein Umsatzvolumen, das gegenüber dem 3-Jahres-Durchschnitt  um mindestens 35 Prozent sinken wird.

Rückläufige Vorvermietungen und steigende Untervermietungen lassen Leerstandsquote steigen

Die Leerstandsquote für Büroflächen ist in Europa im dritten Quartal 2020 aufgrund von rückläufigen Vorvermietungen und steigenden Untervermietungen um 40 Basispunkte auf 6,3 Prozent weiter angestiegen. Nur noch zwei Märkte, Luxemburg (- 20 Basispunkte auf 2,9 %) und Budapest (-10 bps auf 7,2%) konnten sich dieser Entwicklung entziehen. Dagegen legte in 18 der 24 Indexstädte der Leerstand zu.

Da auf den Baustellen in den meisten Teilen Europas weiter gearbeitet wurde, haben die Bürofertigstellungen in den letzten drei Monaten zugenommen. Sie beliefen sich im dritten Quartal auf rund 1,2 Mio. m², der höchste Stand bis dato im laufenden Jahr. Auf Paris (342.000 m²), Berlin (143.000 m²) und München (132.000 m²) entfiel der größte Teil der neu auf den Markt gekommenen Flächen.

Noch höher wird das Fertigstellungsniveau voraussichtlich im vierten Quartal ausfallen, da zunächst verzögerte Bauvorhaben nun noch bis Ende des Jahres ins Ziel gebracht werden sollen, mit der Folge eines weiter erhöhten Drucks auf den Leerstand.

Quelle: JLL (PM vom 14.10.2020)