Pressefoto Büroimmobilie Kastrup Dänemark
Landshut, 23.09.2016 – Momentan, in Zeiten extrem niedriger Zinsen, stehen viele Anleger vor der Frage: Ist eine Investition in einen offenen Immobilienfonds derzeit die richtige Anlage für mich?
Auf den ersten Blick sieht es für offene Immobilienfonds hervorragend aus, die Ratingagentur Scope hat vielen Fonds bessere Noten gegeben.
Trotzdem gibt es einiges zu bedenken:
- Die Ertragschancen, die man sich als Anleger erhoffen darf, wenn man sein Kapital für mindestens 24 Monate entbehren kann, fallen mit einer derzeit aktuellen Rendite von drei Prozent wesentlich freundlicher aus als bei Fest- oder Tagesgeldern. In der Vergangenheit erzielten offene Immobilienfonds in einer Historie von 40 Jahren jährliche stabile Renditen zwischen vier und sechs Prozent. Allerdings können diese Renditen momentan nicht mehr erzielt werden aufgrund der gestiegenen Marktpreise beim Kauf von Immobilien, aber auch wegen Negativzinsen für die vorhandenen Liquiditätsreserven
Risiken bei offenen Immobilienfonds hinsichtlich Volatilität sind abhängig davon, ob man deutschland-, europa- oder weltweit investieren möchte. Aufgrund des großen angelegten Volumens verfügen die größeren Immobilienfonds über eine breite Streuung hinsichtlich Länder- und Währungsrisiken. Außerdem muss beachtet werden, wie ein Fondsportfolio strukturiert ist in Bezug auf Nutzungsarten und auf steuerliche Betrachtung.
- „Als Geldparkplätze taugen offene Immobilienfonds aber nicht mehr“, sagt Thomas Buckard, Vorstand der Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen AG in Wuppertal.
Anleger müssen Anteile an offenen Immobilienfonds heute mindestens 24 Monate halten, bei einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Dieser Schritt soll kurzfristige Abflüsse und Liquiditätsschwierigkeiten verhindern – schränkt aber auch die Flexibilität der Fonds-Anteilsbesitzer ein. Darüber hinaus sind die Immobilienpreise in vielen Regionen explodiert. „Das zehrt an den Ertragschancen offener Immobilienfonds“, sagt Buckard.
Offene Immobilienfonds richten sich heute an mittel- bis langfristig orientierte Anleger, die kurzfristige Wertschwankungen aushalten können. Als solche können sie für die Portfoliodiversifikation durchaus sinnvoll sein, sagt Buckard. Nur als Cash-Parkplätze haben sie ausgedient.
- „Brexit-Bombe“
Grundsätzlich ist das Interesse an offenen Immobilienfonds zuletzt weiter gestiegen. Doch ganz so rosig wie die Zahlen vermuten lassen, ist die Lage für offene Immobilienfonds allerdings nicht. Das Vereinigte Königreich ist ein wichtiger Investitionsmarkt für offene Immobilienfonds, der drittwichtigste nach Deutschland und Frankreich. Seit dem Brexit am 23. Juni wiederholt sich ständig die Schlagzeile, die wir noch aus der Finanzkrise 2008 kennen: „Offene Immobilienfonds stoppen Rücknahme von Anteilscheinen“.
Genau dies ist nun wieder in einigen Fällen geschehen, da die Anleger jenseits des Ärmelkanals nach dem Brexit-Votum tief verunsichert sind über die weitere Entwicklung am britischen Immobilienmarkt.
Deutsche offene Immobilienfonds haben maximal 20 Prozent ihres Portfolios jenseits des Ärmelkanals angelegt, wie eine Auswertung von FONDS professionell ONLINE ergab. Von einem Verkaufs-Run auf diese Immobilienfonds ist daher bislang auch nichts bekannt. Vor dem überraschenden Brexit-Votum hatten sich zahlreiche Fonds vielfach vor Anlegerzuspruch kaum retten können und die Annahme neuer Gelder vorübergehend verweigert.
Außerdem greift hier das Anfang 2013 eingeführte Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG). Dieses sieht zumindest für Neukunden seit Inkrafttreten eine zweijährige Mindesthaltedauer und eine einjährige Kündigungsfrist vor. Damit soll sichergestellt werden, dass die Fonds nicht wie 2008 in eine Liquiditätsfalle hineingeraten und abgewickelt werden müssen.
- Von Abwicklungen ist aufgrund des Brexits derzeit noch nichts zu hören. Allerdings erinnern wir uns noch gut an den Mai 2012, als mit dem SEB ImmoInvest begonnen wurde, einen der größten Immobilienfonds des Landes abzuwickeln.
Immer noch sind Expertentrupps damit beschäftigt, das Immobilienfonds-Desaster nach der Pleite der US-Investmentbank Lehman vor bald acht Jahren zu beseitigen. Sie sind so etwas wie Tatortreiniger. Ihre Aufgabe besteht darin, die unzähligen Bürogebäude, Fabrikhallen und Wohnkomplexe in den Fonds so teuer wie möglich zu verkaufen, um wenigstens noch einen Teil der vielen Milliarden Euro zu retten, die gerade Kleinsparer dort sicher glaubten. Während einige Anleger der insgesamt 18 betroffenen Fonds bereits mehr als die Hälfte ihres Einsatzes abschreiben mussten, können andere immer noch darauf hoffen, mit einem Minus zwischen zehn und 20 Prozent davonzukommen.
Zu den prominenten Krisenopfern zählt neben dem SEB ImmoInvest, der nun zur britischen Savills gehört, etwa der CS Euroreal der Credit Suisse. Auch in ihn hatten Anleger rund sechs Milliarden Euro investiert. Wegen ihrer Größe hatten die beiden Fonds fünf statt drei Jahre Zeit, um alle Immobilien zu verkaufen. Am 30. April 2017 läuft aber auch diese Frist ab.
Dies sollte man im Hinterkopf haben, auch im Hinblick auf die prognostizierten Preisverluste von zehn bis 15 Prozent am britischen Immobilienmarkt.
- Beim aktuellen Rating von Scope (durchgeführt im 2. Quartal 2016 für 14 Publikumsfonds, drei Spezialfonds und einen Immobilien-Dachfonds) ergab sich Folgendes:
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich sechs Ratings verbessert und nur drei verschlechtert. Sieben Bewertungen blieben gleich, zwei wurden neu erstellt. An den Herabstufungen sind vor allem gesunkene Vermietungsquoten und verschlechterte Performance schuld. Die Heraufstufungen sind überwiegend das Ergebnis verbesserter Vermietungsparameter und niedriger Zinsen.
Die beste Note (AA-) erhielten in diesem Jahr der UniImmo: Deutschland, Grundbesitz Europa und der UniImmo: Europa.
Die Qualität des Immobilienportfolios aus dem Lager der Genossenschaftsbanken habe sich durch den Kauf junger und langfristig vermieteter Objekte deutlich erhöht, heißt es dazu bei Scope. Die schlechteste Note unter den großen Publikumsfonds bekam erneut der Grundbesitz Global der Deutschen Bank. Schlechte Vermietung der Objekte und eine ungünstige Altersstruktur fallen laut Scope negativ ins Gewicht. Zudem weise der Fonds eine unterdurchschnittliche Rendite von zwei Prozent aus.
Offene Immobilienfonds sollten weiter als bedingte Sachwertanlage verstanden werden, die nur so gut sein kann wie der zugrundeliegende Immobilienmarkt. In Zeiten von Immobilienbooms ist eine Rendite höher Null möglich, wegen der Kosten und der Streuung sind aber langfristig bei weitgehendem Verzicht auf systemische Risiken keine großen Sprünge möglich. Deshalb sind offene Immobilienfonds weiterhin ein gutes Basisprodukt für ein breitgestreutes Portfolio, den Realimmobilien- bzw. strukturierten Immobilienbaustein ersetzt der offene Fonds nicht.
