Wolfgang Kunz im Interview
Landshut, 20.03.2015 – Die DNL ist seit 2001 erfolgreich in Deutschland im Bereich geschlossene US-Immobilienfonds tätig und der Exklusivvertrieb der TSO in Europa. Zwischen 2004 und 2006 agierte die DNL als Krisenmanager für drei geschlossene US-Immobilienfonds eines Schweizer Initiators, rettete das Kapital von 512 deutschen Investoren und erreichte Kapitalrückführungen zwischen 152 Prozent und 168 Prozent. Ende 2005 gründete DNL eine eigene US-Gesellschaft in Atlanta, die DNL US-Invest, LLC, die die Interessen der deutschen Anleger in den USA als Teil des General Partners vertritt.
DNL hat sich für TSO als Asset-Manager entschieden, da kein Anleger seit der Gründung der TSO im Jahr 1988 nach eigenen Angaben Geld verloren hat. Nun ist seit Dezember 2014 der neue TSO-DNL KG-Fonds auf dem Markt. Dazu traf die Redaktion des BeteiligungsReports den DNL Vertriebsdirektor Wolfgang Kunz am Rande einer Präsentation. Dass rege Nachfrage und Interesse für USA Fonds weiterhin bestehen, zeigen die überdurchschnittlichen Vertriebserfolge seit Vertriebsstart. Mühelos übersprang man die Rückabwicklungsschwelle von 3.000.000 US-Dollar nach wenigen Tagen.
BeteiligungsReport®: Sind geschlossene Beteiligungen nach altem Strickmuster in Zukunft darstellbar?
Wolfgang Kunz: Das sicher nicht. Es steht die Möglichkeit offen, eine Kapitalverwaltungsgesellschaft zu gründen. DNL hat sich mit seinem US-Partner TSO aber auf ihre Stärke besonnen und die operative KG-Gestaltung gewählt. Deshalb ist das aktuelle Produkt mit dem Namen TSO-DNL Active Property LP auf den Markt gekommen, was die Strategie unterstreicht.
BeteiligungsReport®: Der Erfolg liegt also im Zusammenspiel zwischen DNL Real Invest und TSO als Asset- Manager. Können Sie nochmals die Eckpunkte zusammenfassen?
Wolfgang Kunz: Zum einen betreut die DNL derzeit ca. 4.000 Anleger in allen Fragen rund um ihr Immobilieninvestment inklusive dem Thema Steuern. Die Anlegerbetreuung inklusive quartalsweiser Ausschüttungen erfolgt ausschließlich in deutscher Sprache vom deutschen Standort aus. Diese Philosophie wird von Kunden und Geschäftspartnern der DNL Real Invest AG gleichermaßen geschätzt. Das Asset-Management-Team der „The Simpson Organization“ um Allan Boyd Simpson führt alle zentralen Tätigkeiten rund um die Projektentwicklung und den Handel mit Immobilien aus. Dass die TSO dies erfolgreich kann, hat sie die letzten Jahre bewiesen. Seit der Gründung wurden rund 80 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von 3,2 Milliarden US-Dollar abgewickelt. Aktuell verwaltet unser Asset-Management-Partner ein Immobilienportfolio im Wert von rund 900 Millionen US-Dollar für deutsche und amerikanische Investoren. Dabei lag die durchschnittlich testierte Rendite bei rund 24 Prozent pro Jahr. Im TOP 50-Ranking der US Real Estate 2013 von Fondsmedia waren die besten 12 Projekte aus dem Hause TSO-DNL. Ich denke, das bestätigt unser Handeln.
BeteiligungsReport®: Was macht nun die operative Prägung aus?
Wolfgang Kunz: Unser Asset Manager kauft ein Projekt mit einer Vermietungsquote von etwas über 50 Prozent. Danach wird das Objekt entwickelt, Flächen umstrukturiert, eventuell teilrenoviert und die Vermietungsquote konsequent erhöht. Ab einem Vermietungsstand von 85 Prozent müssen bereits wieder Verkaufsbemühungen eingeleitet werden. Zentrale Änderung ist, dass langfristiges Halten, Vermieten und Verwalten der Immobilien künftig ausgeschlossen sind.
BeteiligungsReport®: Welche Rolle spielt der Dollar bei der Investition?
Wolfgang Kunz: Wir betonen immer, dass wir ein reines Dollarinvestment sind. Einzahlungen, Ausschüttungen und Rückzahlung erfolgen alle in US-Dollar. Wer dies nicht umtauschen möchte, hat die Möglichkeit, für kleines Geld ein Dollarkonto zu unterhalten, sodass er den aus seiner Sicht günstigsten Zeitpunkt eines Umtausches abwarten kann. In einer Simulation haben wir einmal durchgespielt, was bei einem extremen, unrealistischen Wertverfall des Dollars und gleichzeitiger unveränderter Annahme der Erlösprognose in Bezug auf die Rendite eintreten würde. Das Ergebnis ist ein Werterhalt nach Kapitalrückführung immerhin mit 7,85 Prozent jährlicher Rendite bei einem Dollarkurs von 2,13. Bei einem Kurs von 1,88 liegt der Anleger sogar noch im unteren zweistelligen Renditebereich. Es kommt also mehr auf die Qualität des Managements an als auf den Umtauschkurs des Dollars. Derzeit beobachtet man auf dem Markt eher die Tendenz zu einer Euro-Dollar-Parität.
BeteiligungsReport®: Dann sind wir wieder beim Thema. Was macht DNL Real Invest und ihr Exklusivpartner TSO anders?
Wolfgang Kunz: Erster erfolgskritischer Schritt ist der Einkauf – auf Englisch Closing genannt. Natürlich erfolgt bei jedem Objekt eine aufwendige Due Diligence. Schließlich wird der Vitalisierung des Gebäudes eine hohe Bedeutung eingeräumt. Ein kleines Beispiel ist, dass alle Gebäude über zehn Stockwerke eine eigene Kinderbetreuung bekommen. Das erhöht die Vermietbarkeit bei Firmen mit hohem Frauenanteil. Interessierte Finanzdienstleister und Anleger sind herzlich eingeladen, sich davon vor Ort zu überzeugen.
BeteiligungsReport®: Wer darf das neue Produkt von TSO-DNL vertreiben?
Wolfgang Kunz: Für den aktuellen KG-Fonds TSO-DNL Active Property LP, der als operativer US Immobilienfonds durch die BaFin bestätigt wurde, ist ein Vertrieb durch Finanzanlagenvermittler mit der Zulassung nach § 34f Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 GewO – also für Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes – möglich. Davon gibt es knapp 6.700 in Deutschland und hinzu kommen natürlich alle Banken und Finanzinstitute mit §32-KWG-Zulassung. Wir im Vertrieb der DNL Real Invest AG betreuen derzeit in Europa über 600 Vertriebspartner, davon die Mehrzahl in Deutschland. Dabei führen wir laufend Onlineschulungen und auch Workshops durch. Ich selbst stehe gemeinsam mit bekannten Referenten bei Vortragsabenden für die Kunden aktiver Geschäftspartner zur Verfügung und präsentiere die DNL bei Kongressen und großen Vertriebstagungen. In regelmäßigen Abständen empfange ich Vertriebspartner und Kunden in Atlanta, um Objektbesichtigungen vorzunehmen. Die US-Reisen erfolgen in enger Kooperation mit der DNL US Invest Atlanta.
BeteiligungsReport®: Was hat DNL Real Invest in der Zukunft vor?
Wolfgang Kunz: Zunächst konzentrieren wir uns voll auf die Platzierung des anspruchsvollen Eigenkapitalvolumens von 125 Millionen US-Dollar bei unserem aktuellen TSO-DNL Active Property LP. Durch die Vorzugsrendite von acht Prozent und einer Planrendite im zweistelligen Bereich ist die Nachfrage hervorragend. Es ist meines Erachtens das richtige Produkt zur richtigen Zeit. Aber auch wir werden uns im Laufe des Jahres 2015 Gedanken machen, was danach kommt. Zwei Dinge stehen aber fest: Die DNL Real Invest wird im Markt bleiben und sicherlich sich weiter auf US-Immobilien fokussieren.
BeteiligungsReport®: Vielen Dank für das Gespräch.
Interviewpartner:
Wolfgang Kunz, Vertriebsdirektor der DNL REAL INVEST AG
Quelle: Erstveröffentlichung Beteiligungsreport 1/2015.
