Frankfurt, 29.04.2019 (Marktnews):

  • Logistik-Flächenumsatz Lagerflächen ab 5.000 m² in 21 Städten: +1 % gegenüber 2017 Angetrieben vom Onlinehandel entwickelte sich der Markt im Jahr 2018 nach den Rekordergebnissen des Vorjahres weiterhin stark. Das knappe Flächenangebot und der geringe Leerstand in ganz Europa verhinderten ein besseres Gesamtergebnis. Die Nachfrage ist hoch und der Flächenumsatz liegt 15 % über dem 5-Jahres-Durchschnitt. Das Transaktionsvolumen stieg unter anderem in Deutschland, Spanien und den Niederlanden auf neue Rekordwerte.
  • Europaweites Logistik-Investmentvolumen 2018: -11 %Der Investmentmarkt blieb 2018 wie erwartet hinter dem ausgezeichneten Vorjahresergebnis zurück. Die Spitzenrenditen gaben in Europa weiter nach und sanken auf Tiefstände von 4,0 % in Großbritannien und 4,05 % in Deutschland. Auch im Jahr 2019 ist von weiteren Rückgängen der Logistik-Spitzenrenditen in vielen europäischen Märkten auszugehen.

Flächenumsatz: Europäischer Logistikmarkt so stark wie seit Jahrzehnten nicht mehr

Die Fundamentaldaten der Nachfrage sind so gut wie seit 15 bis 20 Jahren nicht mehr. Der Blick auf die im Jahr 2018 erzielten außergewöhnlichen Flächenumsätze in Großbritannien, Deutschland, Spanien und den Niederlanden bestätigt diese Entwicklung. Die Nachfrage wird vom Onlinehandel getrieben, während sich das geringe Angebot limitierend auswirkt. Diese Situation wird durch den Mangel an spekulativen Projektentwicklungen noch verschärft. Mit jährlichen Wachstumsraten von 12 bis 14 % ist der Online-Umsatz der wesentliche Treiber für den europäischen Logistikmarkt. Insgesamt kann das Flächenangebot die Nachfrage nicht decken; es mangelt vor allem an XXL-Lagerflächen. Dies hat einen geringen Leerstand von ca. 5 % (europäischer Durchschnitt) zur Folge. In den 38 analysierten europäischen Städten wurde 2018 ein leichter Mietanstieg von durchschnittlich 4 % gemessen. Dies ist auf die starke Nachfrage und das geringe Angebot zurückzuführen, insbesondere im Segment für erstklassige Lagerflächen.

Deutschland verzeichnete ein weiteres Rekordjahr. Der Flächenumsatz stieg im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr um 21 % auf knapp 6,7 Mio. m². Aufgrund des Mangels an großflächigen modernen Objekten stehen Built-to-suit-Lösungen weiterhin hoch im Kurs. An Standorten außerhalb der wichtigen Logistik-Hubs ist die Nachfrage aufgrund der niedrigeren Mieten und Grundstückspreise besonders hoch.

In Frankreich verzeichnete der Umsatz 2018 einen Rückgang von 14 %. Aufgrund der Ankäufe von XXL-Lagerobjekten war das Jahr 2017 insbesondere für den Großraum Paris, wo sich der Flächenumsatz verdoppelte, ein absolutes Ausnahmejahr. Im Jahr 2018 blieb der Markt hinter diesen Rekordwerten zurück, erzielte aber ein Ergebnis, das immer noch 20 % über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegt. Zum zweiten Mal wurde die 4-Mio.-m²-Schwelle übertroffen. Aufgrund der hohen Nachfrage stieg die Zahl der Neubauprojekte und der spekulativen Projektentwicklungen im Jahr 2018 auf den höchsten Wert seit 2009.

Der britische Logistikmarkt wies in den vergangenen 18 Monaten trotz des Brexit-Votums im Juni 2016 eine sehr robuste Entwicklung auf. Im Jahr 2018 stieg der Flächenumsatz um 27 % gegenüber dem Vorjahr auf 3,7 Mio. m².

Mit Rekorden beim Flächenumsatz in Madrid und Barcelona erwies sich der spanische Markt als besonders dynamisch. Das Ergebnis in den drei spanischen Top-Märkten stieg um 21 % auf den neuen Rekordwert von 1,6 Mio. m².

Logistikinvestmentmarkt: hohe Nachfrage und neue Marktteilnehmer im Jahr 2018

Die Dynamik im Logistiksegment ist weiterhin hoch. Das Angebot ist jedoch aufgrund der extrem hohen Nachfrage in allen Risikoklassen nicht ausreichend. Das Investitionsvolumen hat sich in 5 Jahren verdoppelt, sodass Logistiktransaktionen mittlerweile 13 % des gesamten gewerblichen Immobilienmarkts in Europa ausmachen. Das Jahr 2017 war insbesondere aufgrund der großen Plattform-Transaktionen von Logicor und Gazeley ein Rekordjahr. Ohne Berücksichtigung dieses Sondereinflusses hätte das Jahresergebnis 2018 über dem Vorjahreswert gelegen.

„Die Investorennachfrage ist von Core- bis hin zu Opportunistic-Objekten sehr hoch. Das Kapital stammt aus vielen unterschiedlichen Regionen und Ländern. So erwerben asiatische Investoren Logistikobjekte in ganz Europa und es kommen immer noch neue Marktteilnehmer hinzu, die bisher in dieser Assetklasse nicht aktiv waren. Aufgrund der im Vergleich zu anderen Objektarten weiterhin attraktiven Spitzenrenditen rechnen wir auch 2019 mit einem hohen Investitionsvolumen im Logistiksegment”, so Anita Simaza, Head of Logistics and Industrial von BNP Paribas Real Estate.

Großbritannien und Deutschland bestätigten ihre führende Position bei Logistiktransaktionen. Nach den historischen Rekordwerten im Jahr 2017 fiel das Transaktionsvolumen wenig überraschend um 24 % auf 9,3 Mrd. € in Großbritannien und um 22 % auf 7,2 Mrd. € in Deutschland, was das jeweils zweitbeste Ergebnis aller Zeiten darstellt.

In den Niederlanden erreichte der Investmentumsatz 2018 ein neues Rekordhoch und vereinte 26 % des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes in den Niederlanden auf sich.

Der französische Markt entwickelte sich 2018 trotz eines Rückgangs des Investitionsvolumens von 31 % auf 3,1 Mrd. € dynamisch. Die Spitzenrenditen erreichen mit 4,75 % einen Tiefstand. Aufgrund der hohen Logistiknachfrage und des im Vergleich zu anderen Assetklassen nach wie vor attraktiven Preisniveaus rechnet BNP Paribas Real Estate auch 2019 mit einem weiteren Rückgang der Renditen auf 4,5 %.

Der polnische Markt verzeichnete ein rasantes Wachstum und erzielte 2018 ein Volumen von 1,9 Mrd. €. Polen zieht Investoren aus den USA, Deutschland und Großbritannien sowie jüngst auch aus Asien an.

In Spanien entwickelt sich der Markt sehr dynamisch, was auf die gute Konjunktur zurückzuführen ist. Das Investitionsvolumen stieg 2018 auf einen neuen Rekordwert von 1,3 Mrd. €. Aufgrund des knappen Angebots gaben die Renditen deutlich nach und sanken auf 5,3 %.

https://www.realestate.bnpparibas.de/bnppre/de/presse/pressemitteilungen/logistikmarkt-europa-2018-2019-04-29-p_1741549.html

Quelle: BNP Paribas Real Estate